Come si redige un APE: le fasi, passo per passo

Quando serve

• nella compravendita e nei nuovi contratti di affitto: l'APE va consegnato a chi acquista o prende in locazione;
• negli annunci immobiliari, che devono riportare la classe energetica e l'indice di prestazione;
• al termine di una nuova costruzione o di una ristrutturazione importante;
• per accedere ad alcuni incentivi, che richiedono l'APE prima e dopo i lavori.

Chi può redigerlo

L'APE è firmato da un tecnico abilitato, come previsto dal DPR 75/2013: ad esempio un perito industriale, un ingegnere, un architetto o un geometra con le competenze richieste. Il certificatore deve essere indipendente: non può essere coinvolto nella progettazione o nella realizzazione dell'edificio, né avere legami con il proprietario.

In Sardegna il tecnico deve essere iscritto nell'Elenco regionale dei certificatori energetici.

Le fasi di lavoro

1. Raccolta dei documenti. Visura e planimetria catastale, libretto d'impianto, eventuali progetti, dati di serramenti, caldaia o pompa di calore.
2. Sopralluogo. È obbligatorio. Il tecnico rileva dimensioni, esposizione, tipologia di pareti, coperture e serramenti, verifica l'impianto di riscaldamento, quello dell'acqua calda e, se presenti, raffrescamento e fonti rinnovabili. Documenta tutto con fotografie.
3. Calcolo. Con un software conforme alle norme UNI/TS 11300 il tecnico ricostruisce il modello energetico dell'edificio e calcola l'energia primaria non rinnovabile necessaria in condizioni standard. La classe, da A4 (la migliore) a G, si ottiene confrontando l'edificio con un edificio di riferimento di pari forma e dimensioni.
4. Raccomandazioni. L'APE indica gli interventi che migliorerebbero la prestazione, ad esempio isolamento o sostituzione del generatore, con la classe che si potrebbe raggiungere.
5. Firma e registrazione. In Sardegna, dal 23 gennaio 2025, l'APE si registra esclusivamente tramite il portale SIRA, nel catasto energetico regionale CERESar. Insieme all'attestato si caricano il libretto d'impianto e la documentazione dell'incarico, e si versa un contributo di 10 € tramite PagoPA.
6. Consegna. Il proprietario riceve l'APE registrato, da allegare all'atto o al contratto.

Quanto dura

L'APE vale al massimo 10 anni. Va rifatto prima della scadenza se si eseguono interventi che cambiano la prestazione energetica, come la sostituzione dell'impianto o l'isolamento delle pareti. Decade inoltre se non vengono eseguiti i controlli periodici di efficienza energetica dell'impianto termico previsti dalla legge.

Che cosa è cambiato dal 3 giugno 2026

Dal 3 giugno 2026 è in vigore il DM 28 ottobre 2025, che aggiorna i requisiti minimi di prestazione energetica degli edifici e alcune regole di calcolo, ad esempio sul trattamento dei ponti termici nell'edificio di riferimento. Gli APE emessi prima di questa data restano validi fino alla loro scadenza.

Che cosa preparare prima del sopralluogo

• visura e planimetria catastale aggiornate;
• libretto d'impianto e ultimo rapporto di controllo della caldaia o della pompa di calore;
• eventuali progetti, pratiche edilizie o certificazioni dei serramenti;
• indicazioni su lavori eseguiti negli ultimi anni.

Più dati sono disponibili, più l'APE descrive in modo fedele l'immobile.